Содержание и ремонт многоквартирного дома

Содержание и ремонт многоквартирного дома

ВОПРОС: Какие установлены нормативные требования к температуре горячего водоснабжения и отопления в Республике Татарстан?

ОТВЕТ: В соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденного постановлением Правительства РФ от 06.05.2011г. № 354 коммунальная услуга по отоплению должна быть предоставлена в таком качестве, чтобы указанная услуга обеспечивала поддержание в жилом доме, в жилых помещениях в многоквартирном доме, температуры воздуха для Республики Татарстан не ниже +20°C (в угловых комнатах +22°C).

Температура горячего водоснабжения в точках водоразбора должна соответствовать требованиям Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденного постановлением Правительства РФ от 06.05.2011г. № 354 и должна быть не ниже 60°С и не выше 75°С.

ВОПРОС: Куда обратиться в случае несоответствия нормам температуры воздуха в жилом помещении и температуры горячего водоснабжения?

ОТВЕТ: Первоначально рекомендуем направить заявку об устранении нарушений в организацию, осуществляющую управление Вашим многоквартирным домом. Если обращение не будет рассмотрено, либо требования не будут удовлетворены, Вы вправе обратиться в Государственную жилищную инспекцию Республики Татарстан. В случае направления заявления в форме электронных документов обращение должно соответствовать требованиям ч. 3 ст. 10 Федерального закона «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» от 26.12.2008 №294-ФЗ.

ВОПРОС: Как часто должен проводиться ремонт подъездов в многоквартирном доме?

ОТВЕТ: Согласно п. 3.2.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа.

При этом, в соответствии с ч. 4.1 ст. 44 Жилищного Кодекса Российской Федерации принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений. Статьей 45 ЖК РФ регламентирован порядок проведения собрания. Общее собрание собственников помещений может быть созвано по инициативе физических или юридических лиц, являющихся собственниками помещений в данном многоквартирном доме. В соответствии с ч. 6 ст. 45 ЖК РФ собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме в управляющую организацию или правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива для организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

ВОПРОС: Кто должен устранять строительные недостатки в многоквартирном доме?

ОТВЕТ: Согласно ст. 743 Гражданского кодекса Российской Федерации подрядчик обязан осуществлять работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие, предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ. Согласно ст.724 настоящего Кодекса заказчик вправе предъявить требования, связанные с недостатками результата работы, обнаруженными в течение гарантийного срока. Предельный срок обнаружения недостатков согласно ст.756 Кодекса составляет пять лет.

В соответствии с Положением о Государственной жилищной инспекции Республики Татарстан, утвержденным Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан  №1086 от 26.12.2011 инспекция осуществляет контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, и не вправе применить меры административного воздействия в отношении строительных организаций.

Вопросы устранения строительных недостатков необходимо решать в претензионном порядке с заказчиком строительства данного дома на основании гарантийных обязательств, а в случае возникновения спорной ситуации - в порядке гражданского судопроизводства.

ВОПРОС: Как осуществить перепланировку и (или) переустройство помещения в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства?

ОТВЕТ: Согласно ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 1 статьи 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Согласно части 1 статьи 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса. Вместе с тем, в силу части 4 статьи 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

ВОПРОС: Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме?

ОТВЕТ: Согласно ч. 2 ст. 29 установлено, что лицо, самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение несет ответственность, в данном случае административную. При этом, таким лицом может быть не только собственник жилого помещения, но и наниматель такого помещения.

Часть 3 статьи 29 Жилищного Кодекса предусматривает, что собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (ч. 4 ст. 29Ф).

Однако этим последствия самовольно выполненных работ не заканчиваются.

Если соответствующее помещение в многоквартирном доме не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:

1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения в многоквартирном доме с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние (ч.5 ст. 29 ЖК РФ).

Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника помещения в многоквартирном доме, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, и для собственника жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения таких помещений в прежнее состояние. Если такие помещения не будут приведены в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такие помещения подлежат продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.

ВОПРОС: Требования, соблюдения которых обязательно при переводе жилого помещения в нежилое помещение в многоквартирном доме?

ОТВЕТ: Согласно статье 22 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса Российской Федерации и законодательства о градостроительной деятельности.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (ч.1 ст. 23 ЖК РФ).

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается (ч.2 ст.22 ЖК РФ), если:

1. доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению (нет отдельного входа в помещение и отсутствует техническая возможность его оборудовать);

2. переводимое помещение является частью жилого помещения;

3. используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

4. право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц (например, помещение является предметом ипотеки, договора аренды);

5. в помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.

Кроме того, при переводе квартиры, расположенной в многоквартирном доме, в нежилое помещение действуют дополнительные ограничения — такой перевод допускается только в случаях, если квартира расположена на первом этаже многоквартирного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

В целях защиты интересов собственников помещений Федеральным законом от 29.05.2019 № 116-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» в Жилищный кодекс РФ внесены дополнения, а именно перечень документов, предоставляемых заявителем в орган, осуществляющий перевод помещений из жилого помещения в нежилое в соответствии частью 2 статьи 23 ЖК РФ, дополнен следующими документами:

- протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащим решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение (пункт 6);

- согласием каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение (пункт 7).

Такие согласия оформляются в письменной произвольной форме, позволяющей определить волеизъявление собственника примыкающего помещения. В согласии должны быть указаны фамилия, имя, отчество (при наличии) и паспортные данные собственника помещения, примыкающего к переводимому помещению (для юридических лиц - полное наименование и ОГРН), номер такого помещения и реквизиты документов, подтверждающих право собственности на него (п. 7 ч. 2, ч. 2.2 ст. 23 ЖК РФ).

ВОПРОС: Что делать в случае если сосед захватил места общего пользования, установив в помещении лестничной клетки перегородку?

ОТВЕТ: Согласно ч. 1 п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

По смыслу ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме требует согласия всех собственников помещений в данном доме и возможно путем его реконструкции.

В соответствии с ч. 4 ст. 17 ЖК РФ и пунктом 6 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006г. №25, пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических требований.

В силу статей 246, 247 Гражданского Кодекса Российской Федерации владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности осуществляется по соглашению всех его участников. В случае не достижения согласия, в соответствии со ст. 11 Гражданского Кодекса РФ каждая из сторон имеет право (если считает, что его права нарушены) обратиться в суд с исковым заявлением и решить вопрос в соответствии с нормами гражданского судопроизводства.

ВОПРОС: Как часто и кто должен проводить проверку состояния вентиляционных каналов и дымоходов?

ОТВЕТ: Вентиляционные каналы и дымоходы относятся к общедомовому имуществу, и за их содержание ответственны управляющие многоквартирными домами организации. Как правило, для этого заключаются договоры со специализированными трубо-печными организациями. Проверка состояния дымовых и вентиляционных каналов и при необходимости их очистка производится не реже 3 раз в год (не позднее, чем за 7 календарных дней до начала отопительного сезона, в середине отопительного сезона и не позднее, чем через 7 дней после окончания отопительного сезона).

ВОПРОС: Куда обратиться в случае неисправной работы системы вентиляции?

ОТВЕТ: В случае неисправной работы системы вентиляции необходимо обратиться в организацию, осуществляющую управление Вашим многоквартирным домом.

Считаем также важным напомнить как работает система вентиляции в многоквартирных жилых домах. Как правило, в домах предусмотрена система приточно-вытяжной вентиляции с естественным побуждением движения воздуха. Необходимым условием работы приточно-вытяжной системы вентиляции является приток наружного воздуха, который осуществляется через открытые форточки, фрамуги, приточные клапаны на окнах и стенах, а также неплотности и щели в дверях и окнах.

Установив герметичные пластиковые окна и входные двери с уплотнителем, жители даже не подозревают, что вмешались в работу системы вентиляции, и ограничили приток воздуха.

Собственники таких помещений должны озаботиться восстановлением работоспособности системы вентиляции путем установки приточных клапанов на окна или в стены, либо ставить окна на режим «микропроветривание» для обеспечения притока воздуха.

ВОПРОС: Как часто должно проводиться техническое обслуживание газового оборудования, и что должны проверить специалисты?

ОТВЕТ: Техническое обслуживание в соответствии с постановлением Правительства РФ от 14 мая 2013 года № 410 должно проводиться не реже, чем раз в год. В постановлении, а также в договоре на техническое обслуживание газового оборудования указан перечень работ, которые должны проводиться. Основные из них: проверка технического состояния и герметичности трубопроводов и отключающих устройств, разборка и смазка кранов, регулировка процесса сжигания газа на всех режимах работы. Кроме того, представитель газовой службы должен проверить наличие тяги, провести инструктаж и проверить наличие договора на техническое обслуживание газового оборудования со специализированной организацией. Речь идет о газовом оборудовании импортного производства (газовые котлы BAXI, Ariston, Bosch и т.п.), договор на техническое обслуживание которого, как правило, заключается с поставщиками.

В процессе эксплуатации могут возникнуть неисправности внутриквартирного газового оборудования. В этом случае жители обязаны обратиться в аварийно-диспетчерскую службу, которая должна провести проверку.

ВОПРОС: Что делать если во время проведения технического обслуживания газового оборудования в доме я отсутствовал. Могут ли меня за это наказать?

ОТВЕТ: Если на момент проведения технического обслуживания внутриквартирного газового оборудования (далее – ТО ВКГО) вы по какой- либо причине не смогли обеспечить доступ сотрудников специализированной организации Вам необходимо связаться по телефону (указан в абонентской книжке) с диспетчерской службой районного подразделения газоснабжающей организации и согласовать удобное время и дату. Детально о проведении ТО ВКГО (периодичности, сроках, объёмах услуги) прописано в Вашем договоре на техническое обслуживание ВКГО со специализированной организацией.

В случае если Вы два раза отказали в допуске специализированной организации для проведения работ по ТО ВКГО, газоснабжающая организация на основании п.80 постановления Правительства РФ от 14.05.2013 №410 «О мерах по обеспечению безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования»  вправе приостановить подачу газа предварительно уведомив письменно.

Кроме того, в отношении Вас органами государственного жилищного надзора будет составлен протокол об административном правонарушении по ч.3 ст. 9.23 КоАП РФ, которая влечёт наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до двух тысяч рублей. Повторное совершение правонарушения, предусмотренного ст. 9.23 КоАП РФ влечёт наложение административного штрафа в размере от двух до пяти тысяч рублей.

ВОПРОС: Что относится к общедомовому имуществу многоквартирного дома?

ОТВЕТ: В соответствии с п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее - оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

е(1)) автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета в соответствии с требованиями Федерального закона "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

ВОПРОС: Вправе ли общее собрание собственников помещений возложить обязанность по содержанию общего имущества, находящегося в квартире, на собственников?

ОТВЕТ: Перечень общего имущества собственников в многоквартирном доме определен ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491).

В соответствии с подп. «д» п.2 Правил № 491 в состав общего имущества включается оборудование, предназначенное для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Таким образом, к компетенции общего собрания собственников помещений не относится решение вопроса о проведении ремонта общего имущества многоквартирного дома, находящегося в квартире, собственниками квартир.

ВОПРОС: Что делать в случае затопления квартиры в связи  с неисправностью кровли или общедомовых инженерных систем?

ОТВЕТ: В случае затопления квартиры необходимо обратиться в организацию, осуществляющую управление Вашим многоквартирным домом.

В соответствии с п. 152 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденного постановлением Правительства РФ от 06.05.2011г. № 354 (далее – Правила) в случае причинения исполнителем ущерба жизни, здоровью и (или) имуществу потребителя, общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме исполнитель и потребитель (или его представитель) составляют и подписывают акт о причинении ущерба жизни, здоровью и имуществу потребителя, общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий описание причиненного ущерба и обстоятельств, при которых такой ущерб был причинен.

Указанный акт должен быть составлен исполнителем и подписан им не позднее 12 часов с момента обращения потребителя в аварийно-диспетчерскую службу. При невозможности подписания акта потребителем (или его представителем), в том числе по причине его отсутствия в занимаемом помещении, акт должен быть подписан помимо исполнителя 2 незаинтересованными лицами. Акт составляется в 2 экземплярах, один из которых передается потребителю (или его представителю), второй - остается у исполнителя.

При отказе виновной стороны от подписания Акта обследования об этом в Акте должна быть сделана соответствующая запись (до подписей всех остальных лиц, присутствующих на комиссионном обследовании).

По вопросу возмещения материального ущерба виновной стороной Вам необходимо произвести оценку, путём обращения в организацию, осуществляющую соответствующий вид деятельности и отвечающей требованиям Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». По результатам оценочного заключения требовать с виновной стороны возмещения понесённых затрат.

ВОПРОС: Правомерны ли действия управляющей многоквартирным домом организацией по отключению электрической энергии в квартире?

ОТВЕТ: Право исполнителя приостановить или ограничить предоставление коммунальных услуг в случае неполной оплаты потребителем коммунальных услуг предусмотрено подпунктом «а» п. 117 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденного постановлением Правительства РФ от 06.05.2011г. № 354 (далее – Правила).

В соответствии с п. 118 Правил под неполной оплатой потребителем коммунальной услуги понимается наличие у потребителя задолженности по оплате 1 коммунальной услуги в размере, превышающем сумму 2 месячных размеров платы за коммунальную услугу, исчисленных исходя из норматива потребления коммунальной услуги независимо от наличия или отсутствия индивидуального или общего (квартирного) прибора учета и тарифа на соответствующий вид коммунального ресурса, действующих на день ограничения предоставления коммунальной услуги, при условии отсутствия заключенного потребителем-должником с исполнителем соглашения о погашении задолженности и (или) при невыполнении потребителем-должником условий такого соглашения.

Согласно п. 119 если иное не установлено федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации или договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг, исполнитель в случае неполной оплаты потребителем коммунальной услуги вправе после письменного предупреждения (уведомления) потребителя-должника ограничить или приостановить предоставление такой коммунальной услуги в следующем порядке:

а) исполнитель направляет потребителю-должнику предупреждение (уведомление) о том, что в случае непогашения задолженности по оплате коммунальной услуги в течение 20 дней со дня доставки потребителю указанного предупреждения (уведомления) предоставление ему такой коммунальной услуги может быть сначала ограничено, а затем приостановлено либо при отсутствии технической возможности введения ограничения приостановлено без предварительного введения ограничения. Предупреждение (уведомление) доставляется потребителю путем вручения потребителю-должнику под расписку, или направления по почте заказным письмом (с уведомлением о вручении), или путем включения в платежный документ для внесения платы за коммунальные услуги текста соответствующего предупреждения (уведомления), или иным способом уведомления, подтверждающим факт и дату его получения потребителем, в том числе путем передачи потребителю предупреждения (уведомления) посредством сообщения по сети подвижной радиотелефонной связи на пользовательское оборудование потребителя, телефонного звонка с записью разговора, сообщения электронной почты или через личный кабинет потребителя в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства либо на официальной странице исполнителя в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», передачи потребителю голосовой информации по сети фиксированной телефонной связи.

б) при непогашении потребителем-должником задолженности в течение установленного в предупреждении (уведомлении) срока исполнитель при наличии технической возможности вводит ограничение предоставления указанной в предупреждении (уведомлении) коммунальной услуги;

в) при непогашении образовавшейся задолженности в течение установленного в предупреждении (уведомлении) срока и при отсутствии технической возможности введения ограничения в соответствии с подпунктом "б" настоящего пункта либо при непогашении образовавшейся задолженности по истечении 10 дней со дня введения ограничения предоставления коммунальной услуги исполнитель приостанавливает предоставление такой коммунальной услуги, за исключением отопления, а в многоквартирных домах также за исключением холодного водоснабжения.

В соответствии с п. 120 Правил предоставление коммунальных услуг возобновляется в течение 2 календарных дней со дня устранения причин, указанных в подпунктах «а», «б» и «д» пункта 115 и пункте 117 настоящих Правил, полного погашения задолженности и оплаты расходов исполнителя по введению ограничения, приостановлению и возобновлению предоставления коммунальной услуги в порядке и размере, которые установлены Правительством Российской Федерации, или заключения соглашения о порядке погашения задолженности и оплаты указанных расходов, если исполнитель не принял решение возобновить предоставление коммунальных услуг с более раннего момента.

ВОПРОС: Кто ответственен, если из-за схода снега с крыши пострадал автомобиль?

ОТВЕТ: Управляющая многоквартирным домом организация.

В соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с пп. «а», «б» п. 10 и пп. «а» п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ N 491 от 13.08.2006, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических и юридических лиц. Содержание общего имущества включает в себя осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан.

В состав общего имущества жилого многоквартирного дома, согласно пп. «б» п. 2 Правил, включаются крыши.

В соответствии с пунктами 3.6.14 и 4.6.1.23 «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (утв. постановлением Госстроя от 27.09.2003 N 170) предусмотрена обязанность эксплуатирующих организаций по уборке по мере необходимости снега и наледи с крыш обслуживаемых объектов.

Следует обратить внимание, что в случае схода снега с самовольно установленных козырьков на балконах, расположенных на последнем этаже многоквартирного дома ответственность также несет управляющая организация.

Поскольку при установке балконного козырька затрагивается общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (фасад дома), за надлежащее содержание которого в соответствии с действующим законодательством, в частности с ЖК РФ (статьи 161, 162), несет управляющая многоквартирным домом организация, то именно управляющая организация обязана выявлять нарушения, связанные с использованием общего имущества собственников (в том числе самовольно установленные балконные козырьки) и принимать меры по их устранению.

В случае непринятия управляющей многоквартирным домом организацией мер к собственникам, самовольно установившим балконные козырьки, ответственность за причинение вреда здоровью и жизни людей, а также их имуществу, должна нести управляющая домом организация.

ВОПРОС: Для чего необходим класс энергетической эффективности многоквартирного дома?

ОТВЕТ: Под энергетической эффективностью понимают рациональное использование энергоносителей для сохранения ресурсов. Класс энергетической эффективности многоквартирного дома показывает, насколько эффективно жилой дом расходует ресурсы.

В России выделяют следующие классы энергетической эффективности: А++, А+, А, B, С, D, Е, F, G. Чем выше класс энергетической эффективности дома, тем меньше потребление энергоресурсов, в результате и меньше будут начисления платы за коммунальные услуги.

В целях повышения уровня энергосбережения в жилищном фонде и его энергетической эффективности в перечень требований к содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются требования о проведении мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности многоквартирного дома. В соответствии с ч. 7 ст. 12 Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» управляющие организации должны не реже одного раза в год разрабатывать и доводить до сведения собственников помещений в многоквартирном доме предложения о мероприятиях по энергосбережению.

ВОПРОС: Кто присваивает класс энергетической эффективности многоквартирного дома?

ОТВЕТ: Согласно части 1 статьи 12 Федерального закона от 22.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» класс энергетической эффективности многоквартирного дома, построенного, реконструированного или прошедшего капитальный ремонт и вводимого в эксплуатацию, а также подлежащего государственному строительному надзору, определяется органом государственного строительного надзора в соответствии с утвержденными уполномоченным федеральным органом исполнительной власти правилами определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов, требования к которым устанавливаются Правительством Российской Федерации. Класс энергетической эффективности вводимого в эксплуатацию многоквартирного дома указывается в заключении Госстройнадзора о соответствии построенного, реконструированного, прошедшего капитальный ремонт многоквартирного дома также требованиям энергетической эффективности.

Согласно части 3 статьи 12 Федерального закона № 261-ФЗ, приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации» от 06.06.2016 № 399/пр «Об утверждении Правил определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов», класс энергетической эффективности многоквартирного дома в процессе эксплуатации устанавливается и подтверждается органом государственного жилищного надзора на основании декларации о фактических значениях годовых удельных величин расхода энергетических ресурсов путем выдачи акта проверки соответствия многоквартирного дома требованиям энергетической эффективности с указанием класса его энергетической эффективности на момент составления акта.

ВОПРОС: Кто может обратиться в жилищную инспекцию за присвоением (подтверждением) класса энергетической эффективности и с какими документами?

  • В соответствии с п. 5 Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации» от 06.06.2016 № 399/пр «Об утверждении Правил определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов» (далее – Приказ № 399/пр) декларация предоставляется собственниками помещений многоквартирного дома (в случае осуществления непосредственного управления многоквартирным домом) или лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом..

Согласно пункту 11 Приказа № 399/пр вышеуказанные лицапредоставляют в ГЖИ заявление о присвоении или подтверждении класса энергетической эффективностии копии следующих документов:

а) декларация;

б) документы, подтверждающие, что заявитель является лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом (договор управления в случае, если избран способ управления – управляющая компания либо протокол общего собрания собственников помещений в МКД, на котором принято решение об управлении МКД товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом);

в) документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя, оформленный в соответствии с требованиями гражданского законодательства РФ.

ВОПРОС: Каким образом управляющей многоквартирным домом организацией подтверждаются выполненные работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме?

 

ОТВЕТ: В соответствии с абз. 9 подп. «д» п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (далее – Правила), утвержденных постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» организация,  управляющая многоквартирным домом, (в том числе ТСЖ, ЖСК) должна обеспечить участие собственников в осуществлении контроля качества услуг и работ, в том числе при приёмке.

Согласно пункту 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290 (далее - Правила N 290), сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, отражаются в актах, составляемых по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, и являются составной частью технической документации многоквартирного дома.

С 16.02.2016 года вступил в силу Приказ Минстроя РФ от 26.10.2015 № 761/пр «Об утверждении формы акта приёмки оказанных услуг и выполненных работ» (далее – Приказ № 761/пр), которым утверждена форма акта приёмки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Указанный Приказ является обязательным для исполнения управляющими организациями, т.к. необходимость этого акта была предусмотрена п. 9 Правил № 290. Согласно Приказу № 761/пр акт выполненных работ является составной частью технической документации дома.

ВОПРОС: Кто вправе подписывать акт выполненных работ от имени собственников помещений в многоквартирном доме?

ОТВЕТ: В соответствии с ч. 1 ст. 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) в случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме.

Согласно ст. 161.1 ЖК РФ председатель совета МКД подписывает акты приёмки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме либо избранный на общем собрании и уполномоченный на то собственник от лица всех владельцев помещений в доме. При этом, председатель совета МКД обязан подписывать акты приёмки выполненных работ с управляющей организацией от лица всех собственников помещений МКД.

Совет МКД осуществляет контроль за выполнением работ и оказанием услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме (пп.5 п.5 ст.161.1 ЖК РФ). Члены совета МКД равно как и остальные собственники помещений в доме не имеют права подписывать акт приёмки выполненных работ, не имея доверенности или решения общего собрания собственников (ст. 160, п. 1.ст. 182, ст. 185 ГК РФ).

ВОПРОС: Вправе ли председатель Совета МКД не подписывать акт выполненных работ?

ОТВЕТ: Услуги и работы считаются оказанными или выполненными качественно в случае их соответствия требованиям Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, иным требованиям законодательства и условиям Договора.

Основным документом, подтверждающим факт невыполнения или ненадлежащего выполнения работ (оказания услуг) по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, является акт проверки нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ, составленный исполнителем.

Согласно ст. 748 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) заказчик имеет право контролировать процесс, сроки и качество выполняемых работ, но не вправе вмешиваться в оперативно-хозяйственную деятельность исполнителя (УК или подрядной организации). Аналогичные положения содержатся в Правилах содержания общего имущества МКД, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 491 (далее – ПП РФ № 491). Если в процессе работ собственники выявили ненадлежащее их качество и вовремя заявили об этом, то они могут потребовать уменьшения стоимости выполненных работ (ст. 723 ГК РФ). Чтобы для управляющей организации или подрядной организации наступила ответственность за некачественные работы, собственники должны выявить недостатки и составить акт.

Если работы выполнены надлежащим образом, и акты о ненадлежащем выполнении работ (оказании услуг) по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме в управляющую компанию не поступали, но председатель совета дома либо уполномоченное на общем собрании собственников лицо отказывается подписывать акт приёмки, то оно считается подписанным в одностороннем порядке.

Последнее обновление: 18 мая 2022 г., 08:46

Все материалы сайта доступны по лицензии:
Creative Commons Attribution 4.0 International