В решении проблем по ОДН нужен контроль
С принятием Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» у населения стали возникать вопросы и жалобы по начислениям за общедомовые нужды (ОДН). Для того чтобы разъяснить ситуацию по ОДН, предпринимаемым мерам для его снижения мы пригласили в редакцию начальника Государственной жилищной инспекции РТ Сергея Аркадьевича Крайнова и генерального директора управляющей компании «Уютный дом» Марата Абдулхаевича Нуриева.
– В связи с чем возникла проблема с начислениями по общедомовым нуждам, и что собой представляет ОДН?
С.А. Крайнов: Для начала нужно разобраться, что же такое общедомовые нужды? Собственники МКД, исходя из названия, правомерно считают, что коммунальные ресурсы, используемые на ОДН – это вода на уборку подъездов, электроэнергия на освещение мест общего пользования, работу лифтов и т.п. Такая же трактовка дается в ст.40 Постановления №354: «Потребитель … отдельно вносит плату за коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в МКД (далее – коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды)». Однако анализ формулы расчета расходов на ОДН показывает, что на величину ОДН оказывают влияние и другие факторы. Расход коммунального ресурса на ОДН, например, холодной воды, рассчитывается как разница между общим объемом воды, потребленным в МКД и определенным по показанию общедомового прибора учета (ОДПУ), и объемом воды, потребленным в жилых и нежилых помещениях, определенным по показаниям индивидуальных приборов учета (ИПУ) (в помещениях, оборудованных ИПУ) и определенным по нормативу (в помещениях, не оборудованных ИПУ). Естественно, рост величины расходов на ОДН может быть обусловлен повышенным расходом, учтенным ОДПУ (утечки в подвальном помещении, подключение неучтенных потребителей), заниженным начислением по помещениям, оборудованным ИПУ (передача заниженных показаний ИПУ, вмешательство в работу приборов) и по помещениям, не оборудованным ИПУ и оплачиваемым коммунальные услуги по нормативу (количество проживающих больше количества прописанных).
В соответствии с поручением Президента РТ, в течение декабря 2012 года мы разбирались в причинах высоких начислений на ОДН. Общее количество домов (где были жалобы на высокое ОДН), которые мы проверили – 49. В шести домах были неучтенные расходы из общедомовых сетей – утечки в подвалах, прорыв труб или подключение арендаторов, объем потребления которых не учитывается, а их расходы ложатся на остальных жителей. Например, был выявлен факт в г. Казани, когда труба холодного водоснабжения транзитом проходила на второй дом, и счетчик, который стоял на вводе первого дома, и определял объем потребления двух домов. Естественно, объем на ОДН дополнительно увеличен на объем потребления второго дома. После проведенной нами проверки произведен перерасчет, и деньги жильцам возвращены. В 37 домах были выявлены факты передачи в ЕРЦ заниженных показаний ИПУ самими же жильцами. Нередки случаи передачи в ЕРЦ в течение 2-3 месяцев одинаковых показаний ИПУ, то есть начисление за потребление внутри таких помещений не производится.
М.А. Нуриев: Эта разница ложится на жителей, которые проживают в этом доме. То есть данный субъект обманывает своих же соседей.
С.А. Крайнов: При этом говорить о том, что в начислении высоких расходов на ОДН виноваты только жильцы – это неправильно! В 22 домах проблемы возникли в связи с тем, что жилые и нежилые помещения не были оборудованы приборами учета. Начисления им производились по нормативу. Если количество зарегистрированных в квартире граждан – нуль, то и начисление будет равно нулю. Жилищный кодекс сегодня не обязывает собственников регистрироваться в квартирах. В г.Казани много собственников, которые приобрели жилье, но не зарегистрировались в них, а сдают его в наем. Бывает, что там проживают несколько человек, – естественно, потребление получается большое, а начисление нулевое, это все вызывает рост расходов на ОДН и ложится на плечи добросовестных плательщиков.
Выявлено шесть случаев вмешательства в работу ИПУ – собственниками установлены магниты, струбцины. Если до установки ОДПУ эти люди залезали в карман ресурсоснабжающих организаций, то после их установки - в карман соседа!
В г.Лениногорске была выявлена еще одна причина высоких расходов на ОДН. Так как город расположен на разных уровнях высот, для того, чтобы обеспечить необходимое давление в 5-6 атмосфер на самый дальний дом, который находится на возвышении, Водоканалом в магистрали поднимается давление. В результате ночью в некоторых домах, расположенных ниже по уровню, давление повышается до 10-12 атмосфер. Вся запорная арматура в домах рассчитана на 6 атмосфер. Повышенное давление приводит к небольшим утечкам через краны, унитазы и прочее, а «по капельке» набирается значительная сумма. Управляющими компаниями (УК) на 22 домах установлены регуляторы давления, обеспечивающие нормативный уровень величины давления. В доме с потреблением 500-600 м³ в месяц эта мера позволила снизить ОДН на 40 м³ (примерно 7%). Сейчас такие приборы устанавливаются еще в 80 домах.
М.А. Нуриев: Здесь можно добавить, что у квартирных счетчиков низкий порог чувствительности. Например, капает вода из крана, протекает унитаз – его счетчик может и не зафиксировать, но общедомовой насчитает. Поэтому жильцы должны быть ответственными за свое имущество: протекает, например, кран – пригласить слесаря и починить протечки.
С.А. Крайнов: То же самое в квартирах, не оборудованных приборами учета. Там можно открыть кран и вода будет течь, сколько угодно. Понятно, что есть нормативы в среднем – 3 м³
по горячей и 6 м³ по холодной воде на человека в месяц, но если воду не экономить, утечет большое количество. Вы никогда не задумывались, сколько уходит воды, когда вы чистите зубы? 10 литров! Ведро! И если нет осознания того, что, несмотря на нормативы, к ресурсам нужно относиться экономно, то и расходы будут огромными. Конечно, необходим контроль.
У нас встречаются и «Кулибины», которые делают самостоятельно врезку в подающий воду стояк до квартирного прибора учета. На снимках №1 можно увидеть такие примеры. В первом случае такой отвод сделали к унитазу, а на втором фото – к стиральной машине. То есть за их «мудрые идеи» будут теперь платить все жильцы дома.
Мы приблизительно подсчитали, сколько реально один человек может потребить холодной воды в месяц. Из расчета, что он один раз в день сходит в туалет, согреет двухлитровый чайник, приготовит пищу, помоет посуду, один раз в неделю постирает и примет душ. Итого получается около 1000 литров. Что удивительно, сверхэкономный человек в эту цифру укладывается.
– Насколько защищены общедомовые счетчики от постороннего вмешательства в их работу?
М.А. Нуриев: У счетчиков, установленных на весь дом, более высокая точность, чем у счетчиков каждой квартиры в отдельности. Поднятие порога точности у ИПУ приводит к их удорожанию. Вследствие этого индивидуальные счетчики производятся с более низким порогом чувствительности, а общедомовые – с более высоким.
Снятие показаний общедомовых счетчиков производится при участии представителей коммунальных служб и старшего по дому, поэтому сомневаться в правильности этих показаний не приходится.
С.А. Крайнов: Для снижения начислений на ОДН, и Марат Абдулхаевич этого уже коснулся, снимать показания внутриквартирных приборов
учета и ОДПУ нужно одновременно. Если съем показаний будет производиться не одновременно (с ИПУ раньше, с ОДПУ позже), то это приведет к тому, что в период между снятиями показаний расход воды будет учтен только ОДПУ, что в свою очередь приведет к росту начислений на ОДН. Жителей необходимо проинформировать о важности снятия показаний ИПУ в установленные сроки. Конечно, если была бы возможность дистанционного снятия показаний индивидуальных и общедомового приборов учета, тогда это бы решило проблему роста начислений на ОДН по причине неодновременного снятия показаний.
М.А. Нуриев: Согласен с Вами, Сергей Аркадьевич. Реальный баланс электропотребления по любому МКЖД возможен только при одновременном снятии показаний по всем без исключения приборам учета. Значительный разброс во времени снятия показаний приборов учета и в случае запоздания по срокам предоставления показаний приводит к искажению реального баланса электропотребления, необходимости доначислений и выполнения впоследствии перерасчетов. Исходя из этого, управляющая компания «Уютный дом» в настоящее время реализует пилотный проект по внедрению автоматизированной системы коммерческого учета электроэнергии на трех жилых домах по адресам: ул.Воровского, д.11, пр.Ямашева, д.32, ул.Амирхана, д.8а, позволяющей удаленно и единовременно осуществлять сбор данных с общедомовых и квартирных приборов учета электроэнергии, что приводит к низкому уровню ОДН,по сравнению с аналогичными жилыми домами,где такое оборудование отсутствует.Реализация данного проекта на других домах планируется и в дальнейшем.
Кстати, эта система позволяет контролировать, как происходит потребление ресурсов жителями в течение суток. Если, например, мы увидим скачок потребления электроэнергии в 2 часа ночи, то впоследствии можно будет найти причину возникновения и мгновенно отреагировать.
Дополнительно в этом году мы решили за свой счет установить индивидуальные водяные приборы учета с импульсным выходом для автоматизированного съема показаний. К сожалению, оборудовать данными приборами весь жилой фонд, находящийся в нашем управлении, на сегодняшний день не предоставляется возможным в связи с отсутствием финансирования. Один подобный комплект с диспетчеризацией стоит 14000 рублей на одну квартиру, а в целом по всем жилым домам сумма составит более 600 млн рублей.
К сожалению, Постановлением №354 не учтен тот момент, а именно сроки снятия и предоставления показаний определены с 23 по 25 число каждого месяца. На практике же управляющая компания формирует счет-фактуры, информацию передает в отдел социальной защиты для начисления субсидий, затем счет-фактуры распечатываются в типографии и раздаются жильцам. Времени на просмотр неточностей просто не остается. А ошибки иногда случаются, это - человеческий фактор.
Поэтому в своей УК мы решили, что 20-го числа каждого месяца снимаем общедомовые показания, а население просим сдать данные 18-го числа. Эта мера предоставляет нам 2-3 дня для проверки данных.
Иногда жители жалуются, что каждая новая платежка может привести к инфаркту. О чем идет речь? В первую очередь, от невнимательного снятия показаний счетчика и отправки его в УК.
С.А. Крайнов: Если посмотреть на счетчик, там есть черные и красные цифры, которые разделяются запятой. Если вдруг кто-то ошибся, либо не поставил запятую, либо поставил не там, где она должна быть, тогда информация искажается. Такие вещи нужно отслеживать, ставить какой-то фильтр. Так как в программе нет такой функции, работники УК долны отслеживать эти явные ошибки.
Есть несколько способов передачи данных о показаниях ИПУ, в том числе посредством телефонного звонка. И в этом случае не исключены ошибки - оператор может не правильно рас слышать и понять передаваемую информацию.
Для верности снятие показаний с ОДПУ должны проводиться со старшими по домам либо представителем собственников помещений. В соответствии с Жилищным кодексом к 18 июня прошлого года все собственники многоквартирных домов (МКД) должны были провести собрания и выбрать совет дома и председателя совета МКД. Эти люди могли бы участвовать в съеме показаний приборов учета, и тогда никаких вопросов по правильности съема информации не возникало бы. К сожалению, эта работа не была проведена полностью, а только на 35% (по республике). В Казани же из 4120 МКД под управлением УК, имеется информация о создании советов МКД всего по 94 домам.
Если возложить определенные функции не только на председателя совета МКД, но и членов совета МКД от каждого подъезда, гораздо проще можно было бы получить данные о количестве проживающих в квартирах, что также позволило бы исправить ситуацию по начислению на ОДН, так как нередки случаи, когда количество проживающих гораздо больше, чем количество зарегистрированных. Сейчас республика переживает период бурного жилищного строительства, строительства объектов Универсиады, что сказывается на росте наемных рабочих из других регионов. Как правило, они проживают на съемных квартирах, и важен контроль своевременности и правильности передачи показаний ИПУ и количества проживающих (а не зарегистрированных). Это позволит делать начисления по таким квартирам за реально потребляемые коммунальные ресурсы и не перекладывать затраты на плечи добросовестных плательщиков.
– У УК много обязанностей, а есть ли права? Что делать с жильцами, которые годами не платят по счетам…
М.А. Нуриев: Не только не платят, есть такие, которые подключаются в подъездную сеть, то есть напрямую к общедомовому счетчику. Сейчас люди огораживают свои двери в коридорах, в которых находится этажная щитовая. Был случай: при проведении текущего ремонта освещения мест общего пользования в некоторых квартирах пропал свет. Этот факт свидетельствует о том, что собственники квартир несанкционированно подключились к прибору учета. Но к сожалению, законодательством не предусмотрено привлечение нарушителей к административной отвественности. Что мы можем в данной ситуации? Электрик обрежет провод, пригрозит пальцем: «Больше так не делай!», и на этом все. Вот таковы на сегодня права УК.
Как быть в этой ситуации?
С.А. Крайнов: Есть потенциальные неплательщики, которые вообще ничего не платят. Не только ОДН, они не платят ни за что – это немного другой вопрос и не является темой сегодняшнего разговора. Кратко могу сказать, что это – пробел в законодательстве, и никаких действенных мер у УК бороться с неплательщиками нет. Чтобы покрыть их долги, можно было бы их отселить из квартир, продать это жилье, но государство должно предоставить им другое жилье, а у УК и государства маневренного жилого фонда нет. Это очень непростой вопрос.
Марат Абдулхаевич говорит о тех, кто ворует – ставит магниты или подключается к общедомовой сети. Постановление № 354 при выявлении таких фактов предусматривает следующее: в соответствии со ст. 62 при выявлении факта несанкционированного вмешательства в работу ИПУ исполнитель обязан прекратить использование показаний такого прибора и произвести перерасчет (если это водоснабжение) по пропускной способности трубы и ее круглосуточной работе, начиная с даты последней проверки, но не более чем за полгода.
– По Постановлению № 354 у жителей возникает вопрос: почему они должны платить ОДН больше в зависимости от площади, если, например, в трех-четырехкомнатной квартире проживают два пенсионера, которые экономят на всем?
М.А. Нуриев: Мое мнение таково. Когда не было этого постановления, невозможно было считать людей по головам. Бывало так, что в квартире прописан один человек, а проживают пять. Здесь также получается несправедливость: если в квартире не установлены счетчики, то при одинаковом потреблении ресурсов оплата может быть разной в зависимости от количества прописанных людей. Когда же перешли на площади – эта величина стала постоянной. Человек приобрел собственность площадью 100 метров. И это его решение – будет он там жить или нет. Более комфортное жилье требует больших расходов.
– Возможно, проще обязать всех установить счетчики?
М.А. Нуриев: Обязать установить счетчики никого нельзя. Мер административного воздействия в данном случае не предусмотрено.
С.А. Крайнов: Потребление по дому не изменилось – какое количество коммунальных ресурсов потреблялось в МКД, такое и потребляется, изменился принцип начисления расходов на общедомовые нужды. Если действующими до сентября прошлого года в РТ нормативными актами (Постановлениями КМ РТ № 87 по электроэнергии, № 262 по воде) начисление расходов на ОДН производилось пропорционально потреблению коммунальных ресурсов внутри помещений, то Постановление № 354 узаконило начисление расходов на ОДН пропорционально площади помещений. До вступления в силу Постановления № 354 собственникам выгодно было экономить: потребил меньше коммунальных ресурсов внутри помещения - меньше начисления на ОДН. В целях экономии выгодно было устанавливать приборы учета и рассчитываться за реально потребленные ресурсы, а не по нормативу, тем самым стимулировалась установка приборов учета.
С вступлением в силу Постановления № 354 стимула установки приборов учета и экономии ресурсов не стало. Это неправильно. Я могу согласиться с Маратом Адулхаевичем в том, что доля, с которой собственник голосует и принимает решение на общем собрании, несет затраты в содержании общего имущества, соответствует той доле, которую составляет площадь помещения, которое ему принадлежит, в общей площади жилых и нежилых помещений МКД. С этой точки зрения начисление расходов на ОДН пропорционально площади помещений имеет под собой основания. Однако очевидны и недостатки такого распределения, о которых мы уже говорили. Именно по этой причине некоторые регионы приняли мораторий на применение этого постановления. В Татарстане подготовлены и направлены в Минрегионразвития предложения по внесению изменений в Постановление №354.
М.А. Нуриев: Постановление № 307 было тоже не самое лучшее – ОДН начислялся тем, у кого были счетчики. А тем, кто платил по нормативам, ОДН был включен в их тарифы. Получается, что ОДН делился только между теми, у кого были счетчики.
С.А. Крайнов: Постановление № 354 больно ударило по самым незащищенным слоям населения – по бабушкам и дедушкам, которые в свое время были сильными и здоровыми, работали и получали большие квартиры на большие семьи. Дети выросли и уехали. Они от этого жилья не хотят отказываться зачастую не потому, что им нужно большое жилье. Для них сложен сам переезд, обустройство нового жилья, к тому же с квартирой, в которой прошли лучшие годы их жизни, связаны самые дорогие воспоминания. И в случае, когда расходы на ОДН в несколько раз превышают расходы по квартире, возмущение вполне закономерно.
Ответственность за решение вопросов проверки правильности передачи показаний ИПУ, проверки количества проживающих в квартирах, выявления и наказания тех, кто ворует, то есть ответственность за справедливое начисление за потребленные коммунальные ресурсы внутри дома лежит на тех, кому собственники доверили управление своим домом – на управляющей компании.
– Есть ли какие-то предложения по этому вопросу, или только после какой-то практики они будут решаться?
С.А. Крайнов: У меня предложения есть.
Первое – касается тех жителей, которые не сдают показания приборов учета, или передают заниженные показания приборов учета: УК должна проводить проверки правильности передачи показаний ИПУ, в соответствии с Постановлением № 354, не чаще одного раза в три месяца. Для проверки целесообразно прибегать к помощи полицейских. В случае, когда в квартиры не пускают, предусмотреть возможность перехода на начисление по нормативам - собственник должен быть заинтересован в допуске к ИПУ для проверки правильности передачи показаний. Но для этого нужен нормативный акт.
Второе – УК должна проводить проверки количества проживающих, в первую очередь квартир, в которых нет зарегистрированных лиц, и по ним не передаются показания ИПУ. Минрегионразвития рекомендовано к таким проверкам привлекать сотрудников миграционной службы. При выявлении большего количества проживающих, чем зарегистрированных, сотрудниками УК совместно с председателями советов МКД должен составляться акт, и начисления за потребленные коммунальные ресурсы производить по количеству проживающих не только со следующего месяца, но и должен быть сделан перерасчет за предыдущие месяцы, по аналогии со ст.62 Постановления № 354. Считаю, что такая мера не ущемит прав граждан, а защитит добропорядочных плательщиков и накажет тех, кто нарушает закон, в соответствии с которым собственник должен в течение 5 дней передать в УК сведения об изменении количества проживающих. Пока такого механизма нет, его нужно принять законодательно. Конечно, закон будет работать только при активной работе УК и совета МКД по выявлению таких неплательщиков.
М.А. Нуриев: Самое главное, сегодня мы знаем причину возникновения больших ОДН – это уже хорошо. Трех месяцев нам было достаточно, чтобы разобраться, откуда получаются такие цифры. Самое трудное – это поставить диагноз, лечить уже легче.
Мы предложили следующее решение: установить в местах общего пользования энергосберегающие светильники, применить энергосберегающие технологии во всех ресурсах. В плане электричества – остались неснабженными энергосберегающими лампами те площадки, которые жители огородили сами.
Второй момент: Постановление № 354 рассчитано на дисциплинированную, сознательную часть населения – показания подавать надо вовремя, не пытаться за счет общей системы обмануть соседей. Но и работники жилищно-коммунального хозяйства должны быть не менее дисциплинированными.
Что касается дисциплины, жители спрашивают о пятой красной графе – они платят по счетчику, но им пишут долг. Как это происходит? Они, например, три месяца не дают показания счетчика, потом их приносят, и по закону мы должны сделать им перерасчет. Мы делаем им возврат, а эта разница как ОДН ложится на плечи других плательщиков.
Также необходимо следить за сантехническими приборами – не должны пропускать воду унитазы, течь краны, это тоже ложится на ОДН.
Естественно, правильно сказал Сергей Аркадьевич, это контроль. Даже если человек умышленно давал неверные заниженные показатели, при контроле это выявляется, при этом делаются доначисления, и, бывает, что по ОДН другим жильцам дома делается возврат. Вот еще один пример недобросовестного, мягко говоря, отношения граждан к подаче показаний приборов учета. Во время очередного контрольного снятия показаний квартирных приборов учета были выявлены квартиры в жилых домах, где собственники умышленно занижали показания за потребленный объем, общая сумма неучтенного объема составила 400 м3 ресурса.
С.А. Крайнов: Возможно, необходимо также заинтересовать УК в снижении начислений на ОДН? Заинтересовать экономически. Например, нормировать величину начислений на ОДН, и в случае непринятия мер по снижению начислений на ОДН в течение 2 месяцев привлекать УК к административной ответственности.
М.А. Нуриев: У нас в РТ приняли норматив, что ОДН не должен превышать 20%. Я с этим не согласен. Считаю, что ОДН нельзя нормировать. Так как дома разные, с различными энергосетями – есть «хрущевки», а есть с лифтами.
С.А. Крайнов: А по большому счету, начисления на ОДН по горячей и холодной воде, если не осуществляется полив придомовой территории и залива катков, должны быть равны нулю, и такие примеры есть. В Заинске все жители ТСЖ допустили сантехников, которые проверили все приборы, поменяли их, где было необходимо, и в один день сняли показания ИПУ во всех квартирах и ОДПУ – начисления на ОДН получились равными нулю.
Что касается нормирования затрат электроэнергии на ОДН, я не согласен с Маратом Абдулхаевичем. Зная среднее энергопотребление за один день одной лампочки, одного насоса, одного лифта и другого энергопотребляющего оборудования, а также их количество на конкретном доме, нетрудно посчитать норматив начисления на ОДН для каждого конкретного дома. Если он превышен, то необходимо разбираться, почему?! И делать это должна УК, так как именно управляющей компании жители передали управление и хотят оплачивать только те услуги, которые получают.
М.А. Нуриев: Хотел бы дополнить, что для нас важно мнение Сергея Аркадьевича, так как к нему прислушивается руководство республики. К сожалению, сегодня в практике при обсуждении законопроектов, касающихся жилищных вопросов, мы, жилищники, не принимаем участия. В результате появляются нерабочие, так сказать, недоработанные проекты. А ведь мы знаем проблему изнутри, и нам всегда есть, что сказать в защиту жильцов, собственников. Это является для нас первоочередной задачей. Поэтому я хотел бы пожелать и попросить обсуждать вопросы с управляющей компанией, прежде чем принимать какие-то законодательные решения, так как в споре рождается истина.
Подготовила
Роза Ибрагимова.