Руководство

по соблюдению обязательных требований к содержанию общего имущества в многоквартирном доме услуги в рамках осуществления регионального государственного жилищного надзора на территории Республики Татарстан.

1. Введение

    

Руководство по соблюдению обязательных требований подготовлено в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 8.2 Федерального закона от 26 декабря 2008 года № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» (далее – Федеральный закон № 294-ФЗ) в целях профилактики нарушений обязательных требования законодательства Российской Федерации в области содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Государственная жилищная инспекция Республики Татарстан (далее – ГЖИ РТ) является уполномоченным исполнительным органом государственной власти Республики Татарстан, осуществляющим функции регионального государственного жилищного надзора.

ГЖИ РТ руководствуется Конституцией Российской Федерации, федеральными конституционными законами, федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, постановлениями и распоряжениями Правительства Российской Федерации, нормативными правовыми актами федеральных органов исполнительной власти, осуществляющих функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию, по контролю (надзору) в сфере жилищно-коммунального хозяйства, строительства, градостроительной деятельности, энергосбережения, законами Республики Татарстан, указами Президента Республики Татарстан, постановлениями Кабинета Министров Республики Татарстан, а также осуществляет свою деятельность в рамках полномочий, определенных Положением о Государственной жилищной инспекции Республики Татарстан, утвержденным постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 26.12.2011 №1068.

Законодательство в области содержания общего имущества в многоквартирном доме состоит из Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», других федеральных законов, постановлений Правительства Российской Федерации и принимаемых в соответствии с ними законов Республики Татарстан, и иных нормативных актов.

Перечень нормативных правовых актов, содержащих обязательные требования в области содержания общего имущества в многоквартирном доме, соблюдение которых оценивается при осуществлении регионального государственного жилищного надзора на территории Республики Татарстан размещен на официальном сайте ГЖИ РТ в сети «Интернет».

2. Региональный государственный жилищный надзор.

Региональный государственный жилищный надзор на территории Республики Татарстан осуществляется в соответствии с положениями статьи 20 ЖК РФ, статьей 2 Федерального закона № 294-ФЗ, постановлением Правительства Российской Федерации от 11 июня 2013 г. № 493 «О государственном жилищном надзоре», постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 26.12.2011 №1068 «О государственном жилищном надзоре в Республике Татарстан», постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 28.02.2018 № 128 «Об утверждении Порядка организации и осуществления регионального государственного жилищного надзора в Республике Татарстан» (далее – Порядок № 128).

Задачами надзора являются предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, в том числе правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, требований к осуществлению оценки соответствия жилых домов, многоквартирных домов требованиям энергетической эффективности и требованиям их оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов.

Государственный жилищный надзор осуществляется посредством:

- организации и проведения проверок органов государственной власти, органов местного самоуправления, юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и граждан;

- принятия предусмотренных законодательством Российской Федерации мер по пресечению и (или) устранению выявленных нарушений;

-  систематического наблюдения за исполнением обязательных требований, анализа и прогнозирования состояния исполнения обязательных требований при осуществлении органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами своей деятельности;

- организации и проведения мероприятий по профилактике нарушений обязательных требований, мероприятий по контролю, осуществляемых без взаимодействия с юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями.

В соответствии с пунктом 11 Положения «О государственном жилищном надзоре» (утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 11 июня 2013 г. № 493 предметом проверок является соблюдение обязательных требований, в частности: к содержанию общего имущества в многоквартирном доме, определению состава, содержанию и использованию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, выполнению лицами, осуществляющими управление многоквартирными домами (в том числе управляющими организациями, товариществами собственников жилья, жилищными, жилищно-строительными и иными специализированными потребительскими кооперативами, осуществляющими управление многоквартирными домами, а также юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими деятельность по выполнению услуг по содержанию и (или) работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме), услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, обеспечению энергетической эффективности многоквартирных домов и жилых домов, их оснащению приборами учета используемых энергетических ресурсов и эксплуатации таких приборов, требований Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13  августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее – Правила содержания общего имущества в МКД), других обязательных требований к использованию и сохранности жилищного фонда независимо от его форм собственности, установленных жилищным законодательством и законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.

3. Применение риск-ориентированного подхода при осуществлении государственного жилищного надзора.

В соответствии с постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 27 сентября 2018 № 856 «Об утверждении Перечня видов регионального государственного контроля (надзора), в отношении которых в Республике Татарстан применяется риск-ориентированный подход» региональный государственный жилищный надзор осуществляется с применением риск-ориентированного подхода.

В целях применения при осуществлении регионального государственного жилищного надзора риск-ориентированного подхода деятельность юридических лиц, индивидуальных предпринимателей подлежит отнесению решением начальника (заместителя начальника) Инспекции к определенной категории риска в соответствии с установленными Порядком № 128 критериями.

Проведение плановых проверок юридических лиц, индивидуальных предпринимателей в зависимости от категории риска, присвоенной осуществляемой ими деятельности, осуществляется со следующей периодичностью:

- для категории высокого риска - один раз в два года;

- для категории значительного риска - один раза в три года;

- для категории умеренного риска - не чаще одного раза в шесть лет и не реже одного раза в восемь лет;

- для категории низкого риска плановые проверки не проводятся.

4. Лица, осуществляющие деятельность по содержанию общего            имущества в многоквартирном доме, в отношении которых

    осуществляется контрольно-надзорная деятельность в рамках государственного жилищного надзора.

Деятельность по содержанию общего имущества в многоквартирном доме осуществляется лицами в соответствии с выбранным способом управления.

Собственники помещений в многоквартирном доме отвечают за содержание общего имущества при непосредственном управлении многоквартирным домом;

товарищества собственников жилья, жилищно-строительные кооперативы, жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы, осуществляющими управление многоквартирным домом без заключения договора управления с управляющей организацией;

застройщики, управляющие многоквартирным домом до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией.

5. Состав общего имущества в многоквартирном доме.

Состав общего имущества многоквартирного дома (далее – МКД) определен в части 1 статьи 36 ЖК РФ и пунктах 2, 5 - 7  Правил содержания общего имущества в МКД.

Необходимо обратить внимание!

В решении Верховного Суда Российской Федерации от 22.09.2009 № ГКПИ09-725, было в частности указано, что по смыслу пункта 6 Правил во взаимосвязи с подпунктом «д» пункта 2 и пунктом 5 Правил в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т.п.).

Помимо сведений о составе общего имущества дома, необходимо иметь точные данные о границах сетей, входящих в это имущество, по которым в дом поставляются коммунальные ресурсы, а также данные о границах эксплуатационной ответственности.

Согласно пункту 8 Правил содержания общего имущества в МКД внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, является внешняя граница стены дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии общедомового прибора учета соответствующего коммунального ресурса является место его соединения с соответствующей инженерной сетью, входящей в дом. Граница эксплуатационной ответственности может быть установлена соглашением собственников с ресурсоснабжающей организацией.

Указанное обстоятельство подтверждено судебной практикой. Например, решением Верховного Суда РФ от 01.11.2017 № АКПИ17-700.

6. Содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Вопросы содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме регулируют Правила содержания общего имущества в МКД в соответствии с положениями части 3 статьи 39 ЖК РФ.

Согласно пункту 10 Правил содержания общего имущества в МКД и части 1.1 статьи 161 ЖК РФ общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:

 а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;

б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;

в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения;

г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;

д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (далее - Правила предоставления коммунальных услуг);

е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома;

ж) соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.

Перечень конкретных работ/услуг, необходимых для надлежащего содержания общего имущества, для конкретного дома должен быть своим, поскольку должен учитывать состав имущества, степень его износа, конструктивные особенности, географическое положение и другие подробности.

Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. № 290 (далее - Минимальный перечень).

Индивидуальный перечень услуг и работ для каждого многоквартирного дома должен содержать объемы, стоимость, периодичность и график либо сроки оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества. В перечень услуг и работ могут быть внесены услуги и работы, не включенные в минимальный перечень.

В соответствии с положениями Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 г. № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» (далее – Правила № 416) проект перечня услуг и работ, составляется и представляется собственникам помещений в многоквартирном доме для утверждения в зависимости от способа управления многоквартирным домом.

Обязательные требования к содержанию общего имущества можно разделить на следующие группы требований:

- обязательные требования к содержанию и ремонту несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома;

- обязательные требования к содержанию и ремонту оборудования и систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;

- обязательные требования к содержанию иного общего имущества в многоквартирном доме (помещения, входящие в состав общего имущества, придомовая территория, содержанию мест (площадок) накопления твердых коммунальных отходов);

- обязательные требования к обеспечению работы аварийно-диспетчерской службы;

- обязательные требования к выполнению мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества.

Одним из основных способов содержания общего имущества в доме в исправном техническом состоянии и соответствия требованиям действующего законодательства являются осмотры общего имущества.

Осмотр общего имущества проводится организацией, ответственной за содержание общего имущества в соответствии с требованиями подпункта «а» пункта 11 и пункта 13 Правил содержания общего имущества. Различают текущие, сезонные и внеочередные осмотры.

Текущие осмотры могут быть общие, в ходе которых проводится осмотр всего общего имущества, и частичные, в ходе которых осуществляется осмотр элементов общего имущества. Общие и частичные осмотры проводятся в сроки, рекомендуемые в технической документации на многоквартирный дом и обеспечивающие надлежащее содержание общего имущества в том числе в зависимости от материалов изготовления элементов общего имущества.

Сезонные – в отношении всего общего имущества дважды в год: весенний (после таяния снега или окончания отопительного периода (при этом уточняются объемы работ по текущему ремонту); осенний (перед отопительным периодом для проверки готовности дома к эксплуатации в отопительный период).

Внеочередные осмотры проводятся в течение одних суток после произошедших аварий, опасного природного процесса или явления, катастрофы, стихийного или иного бедствия.

Результаты осмотра оформляются актом осмотра, на основании которого собственники принимают решение о соответствии/несоответствии состояния общего имущества требованиям законодательства, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений).

Предельные сроки устранения неисправностей, обнаруженных во время осмотра, установлены Приложением 2 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (далее – Правила № 170).

Состав работ/услуг по содержанию общедомового имущества.

Перечень услуг/работ, периодичность их оказания/выполнения определяются и отражаются в зависимости от выбранного и реализованного способа управления многоквартирным домом:

- в порядке, определенном уставом товарищества или кооператива, - в случае, если управление общим имуществом в многоквартирном доме осуществляется непосредственно товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

- в решении застройщика - в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 ЖК РФ, если застройщик непосредственно управляет многоквартирным домом.

7. Типичные нарушения, выявляемые при проведении мероприятий

по государственному жилищному надзору.

1. Ненадлежащее содержание конструктивных элементов дома (крыши, стены, подвальные помещения и т.д.).

2. Ненадлежащее содержание инженерных систем дома (системы водоснабжения, электроснабжения, отопления, канализации, газоснабжения, лифтового оборудования).

3. Ненадлежащее содержание мест общего пользования (далее - МОП) (поддержание температурно-влажностного режима, уборка и т.д.).

4. Не выполнение мероприятий по энергосбережению и повышению энергоэффективности, в том числе оборудование дома приборами учета коммунальных ресурсов.

Содержание конструктивных элементов дома

Перечень работ по содержанию конструктивных элементов дома определен в Федеральном законе от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», разделе II Правил содержания общего имущества, разделе I Минимального перечня, Правилах №416, разделе IV Правил № 170, других нормативных актах (приказах Минстроя России, ГОСТ, СП).

Для обеспечения надлежащего состояния конструктивных элементов дома необходимо осуществлять подготовку предложений о выполнении плановых текущих работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также предложений о проведении капитального ремонта, в том числе по результатам проведенных осмотров общего имущества в многоквартирном доме, и доводить их до сведения собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с положениями пункта 18 Правил содержания общего имущества текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).

Вместе с тем, законодательство не ставит обязанность по содержанию жилищного фонда в состоянии, пригодном для проживания, в зависимость от принятия или непринятия собственниками решения о проведении тех или иных ремонтных работ. Поэтому непринятие такого решения не является препятствием для проведения неотложных, текущих работ, направленных на исполнение обязательных требований по обеспечению нормативно установленного уровня содержания общего имущества дома, которые должны быть исполнены независимо от решения собрания собственников.

Указанное обстоятельство подтверждено судебной практикой. Например, определение ВС РФ от 20.11.2018 №48-КГ18-22.     

 В целях профилактики правонарушений необходимо строгое соблюдение предельных сроков устранения неисправностей, определенных в приложении 2 к Правилам №170, с момента их обнаружения или заявки жильцов дома, а также проведение неотложных, текущих работ, направленных на исполнение обязательных требований по содержанию общего имущества дома.

Содержание инженерных систем дома

Перечень работ по содержанию инженерных систем дома определен в Федеральном законе от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», разделе II Правил содержания общего имущества, разделе II Минимального перечня, Правилах № 416, разделе V Правил №170, других нормативных актах (приказах Минстроя России, ГОСТ, СП).

Важно! Необходимо обратить внимание на содержание вентиляционных каналов, дымоходов и газоходов в доме. Поскольку халатное и безответственное отношение к эксплуатации газового оборудования и систем дымоудаления (дымоходов) в доме может послужить причиной отравления жителей угарным газом.  Нередки случаи, когда устанавливают газовые приборы в ванных комнатах, в помещениях без приточных каналов, без естественной или механической вентиляции. Используют вентиляционные каналы для отвода продуктов сгорания вместо дымохода.

В соответствии с Правилами №170 необходимо содержать в технически исправном состоянии вентиляционные каналы, дымоходы и газоходы, а также обеспечить их надлежащую эксплуатацию в соответствии с требованиями действующих нормативной базы.

Правилами пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги по газоснабжению, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 14 мая 2013 г. № 410 (далее - Правила №410), определено, что обязательным условием безопасного использования внутридомового и внутриквартирного газового оборудования является надлежащее содержание дымовых и вентиляционных каналов жилых помещений и многоквартирных домов; надлежащее содержание дымовых и вентиляционных каналов обеспечивается: в многоквартирных домах путем проверки состояния и функционирования дымовых и вентиляционных каналов, при необходимости их очистки и (или) ремонта лицами, ответственными за содержание общего имущества в многоквартирном доме, либо путем заключения договора об их проверке, а также при необходимости об очистке и (или) о ремонте с организацией, осуществляющей указанные работы; проверка состояния дымовых и вентиляционных каналов и при необходимости их очистка.

В целях профилактики правонарушений необходимо обеспечить своевременное проведение работ по проверке состояния дымовых и вентиляционных каналов и при необходимости их очистке в установленные сроки.

Техническое обслуживание, ремонт и диагностирование внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования.

Требования к техническому обслуживанию и диагностированию внутридомового газового оборудования определены в пункте Правил содержания общего имущества, пункте 21 Минимального перечня, пунктах 8, 9 Правил № 410, пунктах 3.4-3.5, 3.7 Положения о диагностировании технического состояния внутренних газопроводов жилых и общественных зданий. Общие требования. Методы диагностирования. МДС 42-1.2000, утвержденного приказом Госстроя России от 3 мая 2000 г. № 101, пунктах 5, 7 Правил проведения технического диагностирования внутридомового и внутриквартирного газового оборудования, утвержденных приказом Ростехнадзора от 17.12.2013 № 613.

Технические обследования (далее - обследования) проводятся с привлечением специализированных организаций (лабораторий). Обследования проводятся с использованием инструментов, приборов и оборудования, в том числе лабораторного и специального. Обследования проводятся с целью получения фактических значений контролируемых параметров, в том числе при восстановлении и (или) актуализации технической документации и параметров имущества. По итогам технических обследований также может определяться и корректироваться состав работ содержания имущества.

В целях профилактики правонарушений необходимо:

1. Провести инвентаризацию внутридомовых инженерных систем газоснабжения с целью установления фактических сроков проведения работ по их капитальному ремонту.

2. В соответствии с пунктом 8 Правил № 410, инициировать проведение работ по техническому диагностированию внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования в отношении оборудования, отработавшего сроки эксплуатации.

Техническое обслуживание и ремонт лифтов.

В соответствии с требованиями действующего законодательства владелец лифта – собственник здания, в котором находятся лифты, обязан обеспечивать проведение технического диагностирования (экспертизы лифтов), ежегодного обследования лифтов и вывод лифтов из эксплуатации по предписанию специализированной организации, а также обеспечить своевременное устранение выявленных в ходе периодических технических освидетельствований и экспертных обследований нарушений и замечаний.

Одним из условий продления сроков эксплуатации лифтов, отработавших установленный срок службы в 25 лет, является устранение нарушений и дефектов, выявленных специализированной организацией. В случае их не устранения, лифт должен быть выведен из эксплуатации в установленном порядке. 

В соответствии с пунктом 20 Правил собственники лифтов должны быть извещены о необходимости выполнить условия для дальнейшей эксплуатации лифтов и немедленно принять меры по устранению дефектов, если они хотят использовать лифты по назначению в течение срока, указанного в Заключении.

Перечень нарушений и дефектов, при которых лифт должен быть выведен из эксплуатации, вытекает из общих требований безопасности, изложенных в статье 1 Приложения 1 к техническому регламенту Таможенного союза ТР ТС 011/2011. В этой статье указаны нарушения и дефекты, создающие угрозу безопасности как пассажирам лифта, так и обслуживающему персоналу. Также перечень таких нарушений определен ГОСТ Р 53783-2010 и постановлением Правительства Российской Федерации от 24 июня 2017 г. № 743 «Об организации безопасного использования и содержания лифтов, подъемных платформ для инвалидов, пассажирских конвейеров (движущихся пешеходных дорожек), эскалаторов, за исключением эскалаторов в метрополитенах».

На лифтах должна быть организована система диспетчерского контроля и диспетчерская связь с кабиной лифта (вызов диспетчера).

В целях профилактики правонарушений необходимо инициировать проведение общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме с повесткой о необходимости дополнительного финансирования мероприятий по устранению замечаний и нарушений на лифтах (в том числе замене крупных узлов и механизмов), выявленных специализированными организациями при проведении экспертных обследований, по истечении назначенного срока службы лифта. В случае отказа от финансирования, доведение до сведения собственников информации о необходимости прекращения использования таких лифтов по назначению до устранения нарушений. При необходимости обеспечить выведение лифтов из эксплуатации. Обеспечить проведение общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме с повесткой о необходимости дополнительного финансирования работ по оборудованию лифтов диспетчерским контролем (обязательно наличие двусторонней переговорной связи из кабины лифта). В случае отказа от финансирования, доведение до сведения собственников информации о необходимости прекращения использования таких лифтов по назначению до устранения нарушений в соответствии с требованиями действующего законодательства. При необходимости обеспечить выведение лифтов из эксплуатации.

Надлежащее содержание мест общего пользования

Важно! Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 ноября 2019 г. № 1498 «О внесении изменения в Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме» дополнены следующим требованием к содержанию общего имущества: поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях, в том числе посредством постоянного поддержания в открытом состоянии в течение всего календарного года одного продуха помещений подвалов и технических подполий, входящих в состав общего имущества, в случае наличия продухов в таких помещениях.

В помещениях, входящих в состав общего имущества, должны поддерживаться установленные законодательством влажность и температура, например:

Для достижения этой цели необходимо принимать меры по энергосбережению и повышению энергетической эффективности.       

         Уборка и санитарно-гигиеническая очистка МОП, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества (подпункт «г» пункта 11 Правил содержания общего имущества, пункта 23 Минимального перечня), в том числе: сухая и влажная уборка тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок/холлов/кабин, лестничных площадок и маршей, пандусов; мытье окон и влажная протирка подоконников, оконных решеток, перил лестниц, шкафов для электросчетчиков слаботочных устройств, почтовых ящиков, дверных коробок, полотен дверей, доводчиков, дверных ручек и т.п.

          Периодичность уборки (минимальная) МОП, чердаков, мусорокамер установлена Правилами №170:

Периодичность и характер уборки во дворе дома зависит от сезона: в холодное время года нужно убирать снег и наледь, в теплое - чистить ливневую канализацию, стричь газон, поливать цветы, выметать мусор и убирать остатки садовой деятельности - опавшие листья, ветки, сучья, смет (пункт 24, пункт 25 Минимального перечня, пункты 3.6.10-3.6.13 и пункты 3.6.14-3.6.27 Правил №170).

Стрижка газонов, кустов, обрезка и подкормка деревьев, покраска скамеек, качелей и прочих элементов благоустройства (входящих в состав ОИ) предписана подпункте «ж», подпункте «з» пункта 11 Правил (см. также пункт 3.8 Правил №170).

Содержание мусорных площадок и иная работа с отходами

В рамках содержания общего имущества управляющая домом организация должна содержать места (площадки) накопления твердых коммунальных отходов (далее - ТКО) (если таковые имеются в составе общего имущества дома).

Содержать - следить за их чистотой все время, кроме, собственно, погрузки ТКО в мусоровоз - весь мусор, выпавший в процессе погрузки, должен «убрать за собой» региональный оператор (подпункт «д.2» пункта 11 Правил содержания общего имущества, абзац 10 пункта 2 постановления Правительства Российской Федерации от 12 ноября 2016 г. № 1156, пункт 148.12 Правил предоставления коммунальных услуг, пункта 4 письма Минприроды России от 11.10.2019 № 08-25-53/24802).

Соблюдение обязательных мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в доме.

Отношения по энергосбережению и повышению энергетической эффективности регулируются Федеральным законом от 23 ноября 2009 года № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 261-ФЗ).

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона № 261-ФЗ лицо, ответственное за содержание многоквартирного дома, регулярно (не реже чем один раз в год) обязано разрабатывать и доводить до сведения собственников помещений в доме предложения о мероприятиях по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, которые возможно проводить в доме, с указанием расходов на их проведение, объема ожидаемого снижения используемых энергетических ресурсов и сроков окупаемости предлагаемых мероприятий.

В отопительный сезон обязано проводить действия, направленные на регулирование расхода тепловой энергии в доме в целях ее сбережения, при наличии технической возможности такого регулирования и при соблюдении тепловых и гидравлических режимов, а также требований к качеству коммунальных услуг, санитарных норм и правил.

Также, в соответствии с положениями статьи 13 Федерального закона № 261-ФЗ к основным мерам по энергосбережению и повышению энергетической эффективности относится обеспечение учета используемых энергетических ресурсов и применения приборов учета используемых энергетических ресурсов при осуществлении расчетов за энергетические ресурсы.

Требования статьи 13 Федерального закона № 261-ФЗ  в части организации учета используемых энергетических ресурсов не распространяются на ветхие, аварийные объекты, объекты, подлежащие сносу или капитальному ремонту, на дома, физический износ основных конструктивных элементов которых превышает семьдесят процентов и которые не включены в соответствии с жилищным законодательством в региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в связи с принятием нормативным правовым актом Ростовской области решения об их сносе или реконструкции.

Приборы учета потребления коммунальных ресурсов должны соответствовать требованиям законодательства Российской Федерации об обеспечении единства измерений, в том числе по показателям точности измерений.

Приборы учета должны иметь сертификат утвержденного типа Госстандарта России и должны быть зарегистрирован в Государственном реестре средств измерений.

Приборы учета должны быть опломбированы органами метрологической службы и иметь действующую отметку (печать) о государственной поверке.

Приборы учета, у которых истек срок действия поверки, не допускаются к эксплуатации в качестве расчетных. Приборы учета, у которых истек срок действия сертификации, а также исключенные из реестра средств измерений, но выпущенные в период действия сертификата, могут применяться при наличии действующего клейма государственной поверки.

Проектирование, монтаж и эксплуатация приборов учета производится в соответствии с требованиями нормативно-технических документов Госстандарта России, Госстроя России, инструкциями изготовителей средств измерений с учетом специфики устанавливаемых приборов учета.

При выборе приборов учета также необходимо руководствоваться приказом Министерства промышленности и торговли Российской Федерации от 21.01.2011 г. № 57 «Об утверждении методических рекомендаций по техническим требованиям к системам и приборам учета воды, газа, тепловой энергии, электрической энергии».

Критерии наличия (отсутствия) технической возможности установки приборов учета потребления энергетических ресурсов определены приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 29.12.2011 г. № 627 «Об утверждении критериев наличия (отсутствия) технической возможности установки индивидуального, общего (квартирного), коллективного (общедомового) приборов учета, а также формы акта обследования на предмет установления наличия (отсутствия) технической возможности установки таких приборов учета и порядка ее заполнения».

Установка приборов учета используемых коммунальных ресурсов должна также осуществляться в соответствии с требованиями статьи 13 Федерального закона № 261-ФЗ. Установленные в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации приборы учета используемых энергетических ресурсов должны быть введены в эксплуатацию не позднее месяца, следующего за датой их установки, и их применение должно начаться при осуществлении расчетов за энергетические ресурсы не позднее первого числа месяца, следующего за месяцем ввода этих приборов учета в эксплуатацию.

Согласно части 8 статьи 13 Федерального закона № 261-ФЗ действия по установке, замене, эксплуатации приборов учета используемых энергетических ресурсов вправе осуществлять лица, отвечающие требованиям, установленным законодательством Российской Федерации для осуществления таких действий:

- ресурсоснабжающие организации;

- организации, осуществляющие управление общим имуществом в многоквартирном доме;

- коммерческие монтажные организации, имеющие разрешительный документ на производство данного вида работ (в противном случае оборудование может быть снято с гарантии завода-изготовителя и / или может быть не допущено в эксплуатацию из-за нарушений в монтаже);

- застройщик в строящихся многоквартирных домах.

Требования к приборам учета потребляемых коммунальных ресурсов и ввод их в эксплуатацию также должны соответствовать нормативным актам, устанавливающих правила коммерческого учета видов коммунальных ресурсов.

В отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме обязательно проведение мероприятий по энергоэффективности и энергосбережению.

Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя проведение обязательных в отношении общего имущества мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, включенных в утвержденный в установленном законодательством Российской Федерации порядке перечень мероприятий.

Требования к энергоэффективности многоквартирных домов также установлены приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 17 ноября 2017 № 1550/пр «Об утверждении Требований энергетической эффективности зданий, строений, сооружений».

Законодательством предусмотрена ответственность:

‑ за несоблюдение лицами, ответственными за содержание многоквартирного дома, требований энергетической эффективности, предъявляемых к многоквартирным домам, требований их оснащенности приборами учета используемых энергетических ресурсов, требований о проведении обязательных мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

‑ за несоблюдение лицами, ответственными за содержание многоквартирного дома, требований о разработке и доведении до сведения собственников помещений предложений о мероприятиях по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в многоквартирном доме.

Указанные нарушения влекут наложение административного штрафа по ч. 4 и ч. 5 ст. 9.16 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях:

на должностных лиц - от пяти тысяч до десяти тысяч рублей;

на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от десяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей;

на юридических лиц - от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей.

В целях профилактики правонарушений организациям, осуществляющим управление общим имуществом в многоквартирном доме необходимо:

1) Не реже, чем один раз в год получать от РСО перечень мероприятий для многоквартирного дома как в отношении общего имущества, так и в отношении помещений в многоквартирном доме, проведение которых в большей степени способствует энергосбережению поставляемых этой организацией энергетических ресурсов и повышению энергетической эффективности их использования. На общих собраниях собственников помещений, а также путём размещения информации на стендах или на сайте управляющей организации в сети Интернет доводить до сведения собственников предложения о мероприятиях по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, которые возможно проводить в МКД, с указанием расходов на их проведение, объема ожидаемого снижения используемых ресурсов и сроков окупаемости предлагаемых мероприятий.

2) Проводить мероприятия по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества, включенные в утвержденный перечень мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности.

3) Обеспечить соблюдение требований энергетической эффективности, предъявляемых к многоквартирным домам, требований их оснащенности приборами учета энергетических ресурсов (в том числе за счет средств РСО), требований о проведении обязательных мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности общего имущества, путём включения данных работ в план работы по текущему ремонту; при проведении аварийно-восстановительных работ; при подготовке к отопительному сезону; при составлении дефектных ведомостей с целью включения необходимых работ при проведении капитального ремонта общего имущества.

4) Осуществлять постоянный мониторинг расхода тепловой и электрической энергии в многоквартирном доме, выявлять факторы, влияющие на увеличение потребления тепловой и электрической энергии, и обеспечить проведение действий, направленных на устранение этих факторов, в том числе используя мероприятия по определению класса энергетической эффективности дома.

Периодичность подтверждения класса энергетической эффективности многоквартирного дома - каждые пять лет со дня выдачи акта о классе энергетической эффективности многоквартирного дома.

Требования к аварийно-диспетчерскому обслуживанию дома.

С 1 марта 2019 года вступили в силу изменения в Правила № 416, касающиеся деятельности аварийно-диспетчерских служб в многоквартирных домах (постановление Правительства Российской Федерации от 27 марта 2018 г. № 331).

Товарищество или кооператив обязаны организовать деятельность аварийно-диспетчерской службы в многоквартирном доме, в том числе путем заключения договора на оказание услуг с организацией, осуществляющей деятельность по аварийно-диспетчерскому обслуживанию.

Если ранее аварийно-диспетчерская служба ограничивалась обязанностью по приёму заявок и оперативному устранению неисправностей и повреждений внутридомовых инженерных систем, то с 1 марта 2019 года аварийно-диспетчерская служба направлена на контроль качества как внутридомовых инженерных систем, так и качества предоставления коммунальных услуг и сроков выполнения заявок потребителей. Заявки теперь должны приниматься круглосуточно по всем вопросам деятельности управляющей организации, в том числе и не связанным с аварийной ситуацией.

Особенностью нововведения является установление чётких требований по времени реагирования аварийно-диспетчерской службы на заявку, ответа о принимаемых мерах и обязательность записи телефонного разговора заявителя и диспетчера. При всем этом данной службой должен вестись живой журнал заявок и журнал в электронном виде (при наличии).

Ответ диспетчерской службой на телефонного звонок потребителя должен быть осуществлен не позднее 5 минут. А в случае отсутствия ответа в течение 5 минут, в течение 10 минут должно быть обеспечено взаимодействие службы с потребителем. Либо должна быть обеспечена техническая возможность для потребителя оставить голосовое или электронное сообщение, которое аварийно-диспетчерская служба обязана рассмотреть в течение 10 минут. При регистрации потребителю должно быть сообщён регистрационный номер заявки.

После регистрации заявки аварийно-диспетчерская служба обязана в течение 30 минут проинформировать потребителя о планируемых срок исполнения заявки. Кроме этого, при аварийных повреждениях инженерных систем водоснабжения, водоотведения и отопления аварийно-диспетчерская служба обязана проинформировать орган местного самоуправления (муниципальное образование), на территории которого располагается дом, о характере аварии и сроках ее устранения.

Также установлены сроки локализации аварийных повреждений на инженерных коммуникациях. Если раньше было указано – незамедлительно, то с 1 марта 2019 установлено конкретное время – 30 минут с момента регистрации. То есть, с момента обращения потребителя в аварийно-диспетчерскую службу даётся максимум 10 минут на рассмотрение заявки и ее регистрацию, а также 30 минут на выезд в дом и локализацию аварийной ситуации.

Таким образом, общее время реагирования АДС - не более 40 минут.

Засоры в системе водоотведения – канализации должны быть ликвидированы в течение 2 часов с момента регистрации заявки. Ранее такие работы также должны быть выполнены незамедлительно.

Засоры в мусоропроводах должны быть ликвидированы в течение 2 часов. В ночное время такие работы делать нельзя – с 23 часов до 8 утра. Это связано с тем, что работа аварийной службы не должна нарушать тишину и покой граждан в ночное время.

Также устанавливаются конкретные сроки устранения аварийных повреждений на инженерных сетях многоквартирного дома – 3 суток с даты аварийного повреждения.

Заявки на мелкие неисправности и повреждения выполняются по согласованному с потребителем сроком.

При осуществлении аварийных работ АДС должна обеспечить безопасность жизни, здоровья людей, животных, а также безопасность окружающей среды и имущества.

Сотрудник аварийной службы должен иметь при себе служебное удостоверение, опознавательный знак (бейдж, нашивку на одежду), с указанием названия организации, ФИО, профессиональной специализации и, даже, бахилы.

Ведение технической документации на многоквартирный дом.

Одним из необходимых условий содержания общего имущества в дома является надлежащее исполнение обязанностей по договору управления многоквартирным домом, связанное с ведением и актуализацией технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким многоквартирным домом документов. Наличие ключей от помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, электронных кодов доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества в многоквартирном доме, и иных технических средств, и оборудования, необходимых для эксплуатации многоквартирного дома и управления им.

Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:

а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

а.1) документы на установленные коллективные (общедомовые) приборы учета и сведения о проведении их ремонта, замены, поверки, информацию об оснащении помещений в многоквартирном доме индивидуальными, общими (квартирными) приборами учета, в том числе информацию о каждом установленном индивидуальном, общем (квартирном) приборе учета (технические характеристики, год установки, факт замены или поверки), дату последней проверки технического состояния и последнего контрольного снятия показаний;

б) документы (акты) о приемке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, в том числе оборудования для инвалидов и иных маломобильных групп населения, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям, журнал осмотра;

в.1) акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности многоквартирного дома к отопительному периоду;

г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 01.06.2007 № 45 «Об утверждении Положения о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома».

Важно! Действие подпункта «г» распространяется на многоквартирные дома, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 г.

8. Административная ответственность за нарушение обязательных требований к содержанию общего имущества в доме

в рамках осуществления жилищного надзора.

 В соответствии с положениями Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации за нарушение обязательных требований к содержанию общего имущества предусмотрена следующая ответственность:

1) ст. 7.22 «Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений»;

2) ст. 9.13. «Уклонение от исполнения требований к обеспечению доступности для инвалидов объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктур и предоставляемых услуг»;

3) ч. 1 ст. 9.23 «Нарушение требований к качеству (сроку, периодичности) выполнения работ (оказания услуг) по техническому обслуживанию и ремонту внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования»;

4) ч. 2 ст. 9.23 «Уклонение от заключения договора о техническом обслуживании и ремонте внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования, если заключение такого договора является обязательным»;

5) ч. 4 ст. 9.16 «Несоблюдение лицами, ответственными за содержание многоквартирных домов, требований энергетической эффективности, предъявляемых к многоквартирным домам»;

6) ч. 5 ст. 9.16 «Несоблюдение лицами, ответственными за содержание многоквартирных домов, требований о разработке и доведении до сведения собственников помещений в многоквартирных домах предложений о мероприятиях по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в многоквартирных домах»;

7) ч. 12 ст. 9.16 «Необоснованный отказ или уклонение организации, обязанной осуществлять деятельность по установке, замене, эксплуатации приборов учета используемых энергетических ресурсов, снабжение которыми или передачу которых они осуществляют, от заключения соответствующего договора и (или) от его исполнения, а равно нарушение установленного порядка его заключения либо несоблюдение такой организацией установленных для нее в качестве обязательных требований об установке, о замене, об эксплуатации приборов учета используемых энергетических ресурсов»;

8) ч. 1 ст. 13.19.2. «Неразмещение информации, размещение информации не в полном объеме или размещение недостоверной информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства».